知っておきたい土地探しのこと
土地探しの前に『知っておきたい!失敗しないためのポイント』
土地探しは難しいと良く言われます。
理由としては、まず不動産屋さんに入りづらい、何を基準に考えて良いのかわからない、不動産情報の見方も難しい・・・といろいろありますよね。
一番良いのは、建築会社を決めてから二人三脚という事なのですが、「まず土地は自分たちで探す。」という意見が多いのも事実です。
ここでは、そのような方に向けたアドバイスをさせていただきます。
①土地探しに100点無し?
「土地探しに100点無し」と言われる方がいます。その意味は、二通り考えられます。
一つは「人によって基準が違うので、満点は無い。あるいは、完全無欠の土地は無い。」ということ。
そしてもう一つは「他の条件が全て良い土地は、価格が高すぎて合わない。」ということでしょう。
80点が合格点と考え、残りの20点は、建物や外構工事あるいは住まいの仕方で工夫をする、というのが良いのではないでしょうか。
②土地探しの進め方は
まずは、エリアを決めます。
学校区や通勤の便、ご実家への距離、買い物や生活環境、ご家族でいろいろな話をして、優先順位を決めます。
「絶対にこのエリア」なのか、「この辺りならどこでも」なのかの程度は別として、まずエリアを決めて下さい。
次に情報収集です。
インターネットや不動産広告を手掛かりに、情報を集めます。
情報の見方は、建築会社で聞けばすぐにわかります。この部分は独学より聞いていただいた方が数倍早いと思います。
集めた情報を選別し、良さそうな土地を実際に見に行きます。
最初は、「何が良いか悪いかわからない。」というのが普通ですので、「そのエリアを隅々まで観察に行く」のが目的といった感じで良いかと思います。
時間をかけて、いろいろ廻っているうちに、自然と「見る力」がついてきます。
そして、これは重要なポイントですが、廻った土地についての品評会を必ずご家族でおこなって下さい。
そうすると、お互いに土地に対しての考え方の違いがわかるようになってきます。
例えば、小さな川沿いの土地があったとします。
ご主人は「自然が近くにあって良いな。」と感じ、奥様が「夏場の虫や台風の時の洪水はどうかしら。」と感じる。
これはお互いが育ってきた環境や、個性によるものです。
こういった事を話し合いをする中で、土地に対しての共通する項目や優先順位の付け方が見えて来ます。
③大きさ・形・方角
エリアが絞れてきたら、条件面で候補地を上げていく作業になります。まず、大きさですが、下の図をご覧下さい。
家と駐車スペースを入れて、だいたい45坪～60坪くらいが、土地の大きさの目安です。
固定資産税の軽減も200㎡(約60坪)が基準となります。200㎡を超える部分の固定資産税が若干割高と覚えておいて下さい。
次に、道路の方向と土地の形状の検討をします。
道路が南なのか北なのか、間口が広いのか奥行きが長いのか。
一般的に、北道路の場合は奥行きが長いと日照がとりやすい、東・西の道路の場合は間口が広いと良いというように言われます。
南道路も日照が得やすい半面、道路に面している窓の面積大きいので、視線が気になる、車の音が気になるというようなデメリットになり得る面もあります。
建物の設計で、従来土地の短所と見られていたものを長所に変える工夫もできますので、この部分はある程度、柔軟に考えて良いのではないでしょうか。
接道部分の間口が狭い、一般に「旗竿地」と呼ばれる土地も、固定資産税が割安であったり、道路の音が影響しにくいといったメリットもあります。
④価格はどう考える?
土地の価格は、評価額(路線価などから決められる)がベースになって、市場原理(その地域の需要供給バランス・相場観)が加わり、売主と仲介をする不動産会社の話し合いで決められるので、それほど「お得」もなければ「高すぎる」土地も無いと考えて良いでしょう。
条件の良い土地は、だいたいの相場価格で早く買い手が付くものです。
逆に条件があまり良くなければ、自然と長く残り、次第に値を下げていくという事になります。
最も大事なのは、土地代以外の地盤改良や造成工事、インフラ(上下水道など)整備、登記や許認可、建物工事、外構など付帯工事、全て合計して、家づくりの資金計画内に収まるかどうかです。
土地代金の金額が妥当か気になるという事は、その土地は、十分に「候補地」と考えられます。
金額以外の条件は満たしているから、金額が気になる訳ですから。
候補地が出てきたら、建築会社にプランと見積もりを依頼し、全体の資金計画を考えるのが良いでしょう。
土地探しの過程で、何回か建築会社に相談をすれば、対応によってその会社の事がよくわかります。
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